一、不动产登记簿的权利推定力与权属争议
     《物权法》第十六条规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”就登记生效的物权变动而言,该条规定体现的精神是,法律推定不动产登记簿上记载的不动产权属状况以及权利限制事项与真实情况保持一致。这主要包括了两层含义:
     一方面,不动产登记(簿)的推定力是指法律上的权利推定。另一方面,不动产登记(簿)推定力作为一种权利推定,本质上是对证明责任的分配。也就是说,法律对不动产登记簿推定力的规定是一种证明责任或举证负担的规范,与实体权利的归属并不直接相关。因此,诉讼中,若当事人就登记簿上记载的不动产物权归属发生争议,则登记簿上记载的物权人首先被推定为真实物权人,对此无需再行举证证明。但作为一种法律拟制事实,登记表彰的物权状态并不总与真实物权状态相一致,故在民事诉讼中允许对此提出异议的当事人通过举证证明真实的物权状态,如果其能够证明真实物权状态与不动产登记簿的记载不一致,人民法院可以推翻登记簿记载所证明的物权状态,根据当事人提交的证据确认不动产物权的权属。

     二、物权关系与债权关系之区分与房屋权属确认
     对于借名购买的房屋,在是否存在房屋所有权的真实权利状态与登记状态不一致,是否借名人实际上应为该房屋的真实权利人,从而应当据此确认借名人为房屋所有权人的问题上,实践中主要存在两种观点。
     一种观点认为,如根据当事人提供的购房款支付、房贷的偿还、双方之间关于借名买房及所有权归属的约定等证据,能够证明在双方之间形成了借名买房关系,则当事人之间的真实意思是借名人购买房屋并取得所有权,被借名人虽然根据相应的房屋买卖合同等文件被登记为房屋所有权人,但这并非当事人的真实意思表示,据此作出的权属登记因此而不具有原因行为的基础,从而导致最终形成的登记权利状态与真实权利状态不一致,此时,不动产登记簿的权利推定力将因有证据证明权属的真实状态而遭到否定,从而应回归真实权利状态,故当事人请求确认物权的,应予支持。这种观点可称为“物权说”。
     有观点在基本认同“物权说”结论的基础上,对于“物权说”的论证过程提出了不同看法。该观点认为,当事人之间通过借名的方式购买房屋,其本质是当事人之间通谋,不表示内心真意的假装实施法律行为的意思表示的形式,当事人之间借名购买房屋构成虚伪表示,其签订房屋买卖合同并将房屋所有权登记在被借名人名下的行为则构成隐藏行为。而虚伪行为在此种情况下应被认定为无效,故据此作出的权属登记因此而丧失了不动产物权变动的基础关系,从而不发生相应的物权效力,至于被隐藏的行为实为借名人买房,其是否有效,则应根据法律、行政法规的强制性规定加以认定,如不存在无效情形,则借名人确认物权的请求应当被支持。
     另一种观点则认为,在借名买房中,登记权利人与第三人之间的房屋买卖合同是真实有效的,并且已经基于这一基础法律关系完成了房屋所有权登记,故是唯一合法的房屋所有权人,借名人与登记权利人之间关于房屋所有权归属的约定只能约束合同双方当事人,没有直接设立房屋所有权的法律效力,借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋所有权。这一观点可称为“债权说”。如北京高院在《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》(京高法发[2014]489号)第十条中即规定:“借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼,要求确认房屋归其所有的,法院应当向其释明,告知其可以提起合同之诉,要求出名人为其办理房屋过户登记手续。”
     笔者赞同后一种观点。究其根本,对于此种类型的权属争议,应作何种处理,实取决于对于物权关系与债权关系之区分以及不动产登记在此类法律行为中作用的正确认识。
在借名买房关系中,实际上主要存在两个合意:一个是存在于借名人与被借名人之间的关于房屋所有权归属的合意;另一个是借名人(或被借名人)与第三人之间达成的买卖房屋,并据此向登记机构表达的关于房屋所有权登记的合意。这两个合意在一般情况下应当是一致的,但在借名买房的情形下则出现了分离。对于这两个合意以及由此形成的法律关系和权利的性质,应作区分理解。
     对于前者,首先应当承认的是在当事人之间形成了合同关系,这点并无异议,当事人的合同约定在法律规定的框架下直接发生法律效力。但对于当事人该约定的意思仍需根据合法性解释原则加以理解。由于房屋买卖关系中,法律赋予不动产登记物权移转的效力,未经登记,不发生物权效力,故房屋权属不能仅仅依据当事人约定而发生变动,还需登记这一生效要件相结合才能产生物权变动的效果。因此,当事人虽然约定了房屋所有权归属于借名人,但该约定并不发生物权效力,房屋所有权因此并未转移由借名人享有,只是在借名人与被借名人之间产生了以在符合法律规定和合同约定的条件时完成物权变动为主要内容的债权债务关系,即该约定仅具有债权效力,被借名人因此对借名人负有相应的协助办理房屋所有权转移登记的义务,借名人因此而成为这一关系下的债权人。
     对于后者,不论房屋出卖人是否知道借名人和登记权利人之间的借名买房关系,房屋出卖人与登记权利人之间已经达成了房屋买卖的合意,房屋买卖合同依法成立,在该合同不因违法而无效的情形下,登记权利人据此完成了房屋所有权登记,就当然合法取得了房屋所有权。
     至于“物权说”中有人提出的当事人之间通过借名的方式购买房屋,系虚伪表示,在性质上属隐藏行为,从而应否定登记权利人取得物权的论断。笔者认为不能成立。虚伪表示指表意人与相对人通谋,不表示内心真意的假装实施法律行为的意思表示。在虚伪表示中,表意人没有作出意思表示的真意,相对人对此明知并达成合意,因此该意思表示在当事人之间无效。而在借名买房关系中,借名人与被借名人以及被借名人与房屋出卖人之间的法律行为均不构成虚伪表示。在借名人与被借名人之间,借名人确有通过被借名人购买房屋,并将房屋登记于被借名人名下的法律拘束意思,被借名人也在这个意义上为允诺;在被借名人与房屋出卖人之间,基于借名人与被借名人的前述合意,被借名人与房屋出卖人签订了房屋买卖合同,在这一合同关系中,被借名人从房屋出卖人处购买房屋的意思表示是真实的,对于房屋出卖人而言,无论其是否知晓借名人与被借名人之间是否就借名购买房屋达成的合意,也均不对房屋出卖人将房屋出卖给被借名人的意思构成影响。因此,借名买房关系中的相关合同并不构成虚伪表示。
     “物权说”的支持者认为,在借名买房的情形下,借名人已经享有了事实物权,故确认其物权自是当然之义。笔者认为,理论上所谓的“事实物权”,是与“法律物权”相对的概念。所谓法律物权,是指权利正确性通过法定公示方式予以推定的物权;而事实物权则是与法律物权分离的真正物权,它是指“在不存在交易第三人的情况下能够对抗法律物权的物权”。借名人对房屋享有的所有权就属于事实物权中的“符合当事人本意的事实物权”。在这种情况下,本应取得法律物权的权利人以保留物权的意思表示,委托或者指令他人就同一标的物享有法律物权,则该权利人享有事实物权。该学说提出是在《物权法》实施之前的2001年,如果说在当时尚有实践中的适用空间的话,那么,在《物权法》已经确立物权法定原则以及债权形式主义为主的物权变动模式的今天,所谓的“事实物权”至少在以登记生效为要件的基于法律行为发生的不动产物权变动情形下,已经不再有具有法律上的依据或者是合法性基础了。正如前文所述,在借名买房情形下,根据《物权法》的规定,要取得房屋所有权,则不仅需要有效的原因行为作为要件,而且需要具备登记作为生效要件之一,两者缺一不可,因此,所谓的“事实物权”因欠缺法律规定的设立或变更一个物权所应具备的生效要件而不能成其为物权,既如此,又何来确认借名人享有房屋所有权呢?
     “物权说”在认为借名买房情形下应当确认借名人的房屋所有权的基础上,还主张应当区分对内和对外关系。在不涉及第三人利益的情况下,物的支配秩序即物权的静态利益,相对于物的交易秩序即物权的动态利益,更具有重要性,故法律以保护事实物权为基本出发点。但在涉及借名人与登记权利人以外的第三人也就是对外关系时,立法和司法保护的基本出发点是法律物权,原则上保护登记权利人的法律物权。保护法律物权的目的,是以此保证交易第三人取得物权的可能性,维持交易秩序的畅通与安全。维持法律物权的正确性,对保护第三人利益和维护交易安全意义重大。其法理基础在于,因借名登记而产生的法律物权与事实物权的分离,归因于借名当事人双方,该双方之间的法律关系相对于第三人来说,是一种内部关系,这种内部关系很难抗衡代表社会交易秩序的外部关系。因而,法律物权与事实物权分离所产生的权属冲突,对第三人来说,仅是借名双方的内部冲突,而与其无关。进一步说,第三人作为该内部关系的局外人,没办法也无义务了解其中的内容,只能且只需根据物权公示的形式即登记作出判断,推定登记权利人享有正确、合法的物权。因此,一旦法律物权与事实物权分离涉及到第三人利益,就必须采用能够保护第三人利益的标准,即物权公示原则。实践中的第三人主要可分为两种:一类是登记权利人的一般债权人,其已经获得生效法律文书对其债权的认可,并据此申请强制执行借名登记的房屋。另一类与登记权利人发生以该不动产物权转移为目的的交易的人,该第三人依是否已经办理房屋所有权转移登记为标准,又可分为针对借名登记房屋享有请求权的合同债权人和已经办理完毕登记而取得物权的人。
     对于第一种情况,依据“物权说”,显然应当保护登记权利人的一般债权人的强制执行债权。在“债权说”下,由于借名人对登记权利人亦只是一般债权人,故一般情况下也不能够阻止其他债权人强制执行借名房屋以实现债权。在结论上,两者是一致的。
     对于第二种情况,按照“物权说”,登记权利人并非真实权利人,则其处分房屋的行为当属无权处分,究竟应保护真实权利人还是第三人的权利,应看第三人能否善意取得房屋所有权。如此,则在未完成登记的情况下,因不符合善意取得的构成要件,故不能取得房屋所有权;在完成登记的情况下,则看是否符合善意取得的其他构成要件。在“债权说”下,由于登记权利人就是真实物权人,其享有的是合法的房屋所有权,故登记权利人将房屋出卖给第三人,虽然违背了其与借名人的约定,但这仅仅是对借名人的违约行为,并不能否认其对外的处分行为系有权处分。因此,不论第三人是否已经进行了不动产登记,认定被借名人与第三人之间的合同效力及第三人取得房屋所有权是否有效,并不需要审查是否符合善意取得的构成要件。在结论上,“物权说”与“债权说”截然不同。
     笔者认为,“物权说”在这一问题上存在重大缺陷。第一,其区分内外部关系的初衷与效果虽然不错,但在仅涉及内部关系时,认为应确认借名人的房屋所有权,即裁判只是对借名人本来就享有的所有权这一事实的确认,而在涉及外部关系时,又对借名人确认物权的请求不予支持,从而在实际上否认了借名人享有物权;而且,如果当事人单独通过内部关系诉讼完成了确权,则在法律上登记权利人就不是真实物权人,则如何解释在此后又有第三人提起针对登记权利人的债权债务诉讼后,又将该不动产确认为其对第三人承担债务的责任财产。可见,“物权说”在这里出现了逻辑混乱。第二,其支持登记权利人的强制执行债权人可针对借名登记的房屋实现债权,但在第三人与登记权利人发生以该不动产物权转移为目的的交易时,却以能否构成善意取得来区分是否保护第三人的权利,实际上导致了针对该借名不动产享有债权或者通过合同取得登记的人想要获得保护所需要的条件,远高于债权并不直接针对该借名不动产的第三人的债权获得保护所需的条件,“物权说”在这里出现了权利保护的失衡。相反,笔者认为,“债权说”则保持了逻辑上的一致,在对外关系上仍然基于借名人是债权人的基本点,处理与相关权利的冲突问题。上述第一种情况无需多言,第二种情况下认定属于有权处分,也并不会造成价值追求方面的短板。
     在此情况下,因属有权处分,故即使第三人主观上明知或应知登记权利人与借名人之间的借名关系,在已经完成登记的情况下仍可取得房屋所有权,在未完成登记的情况下则可参考一房数卖时的处理规则对由谁取得房屋所有权作出裁判。有观点认为,在第三人已经取得房屋所有权后,借名人无权向第三人主张权利,仅得向登记权利人请求违约损害或根据不当得利请求获利之返还,借名人借他人名义进行登记虽存在一定的可非难性,但因此承担如此巨大的风险,则有悖比例原则。笔者认为,此观点不能成立,相反,借名人借名买房往往是为了规避政策而追求自身的某种利益,其就应当承担由此带来的房屋所有权得不到法律认可所带来的相应风险,与比例原则并不背离。
     从实践中的借名买房纠纷案件看,当事人借名买房往往是出于规避限购政策、信贷政策的目的。虽然这些政策性文件均非法律、行政法规,但如保障性住房限购政策,是为了保障城市中的低收入群体和住房困难群体的住房需求,普通商品房限购政策、信贷政策,是为了实现国家对房地产市场的宏观调控目的,当事人之间通过借名买房行为,实际上是对这些政策的架空,故在法律上具有一定的可非难性。如持“物权说”,以为规避普通商品房限购政策而借名买房为例,则此时可确认借名人的房屋所有权,但这将导致限购政策所要实现的目的的落空,无疑有违“民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策”的原则。“物权说”在借名购买保障性住房的问题上,则试图通过否定借名买房合同效力的途径来最终回避其确认权属在结论上的不恰当。但在“债权说”下,则可较为圆满地得到解决。无论是借名购买限购的普通商品房还是政策保障性住房,借名人只享有对登记权利人的债权,并不对这些房屋享有所有权,故其确认所有权的请求不能得到支持,其对登记权利人提出的协助过户登记的请求,则应区分不同情况:在借名人于诉讼时仍不具备购房资格或该房屋不具备再行转让交易的条件的情形下,其请求因法律上的履行不能而不应得到支持;但当借名人于诉讼时符合了购房条件或者该房屋具备了再行转让交易的条件时,因并不存在继续履行合同的障碍,故可支持借名人主张登记权利人协助办理过户登记的请求。可见,正确认识了借名人对房屋权利的性质,相应问题将迎刃而解。而且,笔者认为,这样的处理结果,使借名人在不具备购房条件时始终只能对登记权利人享有债权,而不能取得对房屋的所有权,借名人通过借名买房所要达成的目的将不能实现,其在此期间亦将不得不面对登记权利人将房屋转卖他人、登记权利人的债权人执行该房屋以实现债权等危及其最终实现房屋所有权目的的风险,而这正是这种行为应当受到法律非难的体现。可见,“债权说”在处理这类房屋的借名买房问题上较好地实现了法律效果与社会效果的统一。
     综上所述,对于借名买房纠纷中房屋权属确认的正确处理,离不开对“真实权利状态”涵义的正确理解,从根本上应建诸于对不动产登记的法律效力以及物权与债权区分的准确把握。借名人与被借名人之间关于房屋所有权归属的约定,显然与物权法规定的不动产物权生效要件不符,该约定不具有物权法上的效力。若支持借名人依据借名买房协议确认对其房屋享有法律上的所有权,则违背了物权变动的法定原则,混淆了债权关系与物权关系。借名人在这种情形下的法律“身份”是真实“债权人”,而非真实“物权人”,既然如此,其提起物权确认的请求就因依据不足而不应得到支持。
     实际上,上述分析及结论不仅适用于借名买房纠纷中的房屋权属认定,而且也普遍适用于合资买房、合作开发房地产、夫妻关系之外的当事人之间约定共有以及夫妻离婚后的财产分割约定但未办理变更登记等纠纷中的不动产权属确认问题。

来源:法语峰言
 
附:

北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要
京高法发[2014]489号

 
     近年来,我市法院受理的房屋买卖合同纠纷案件中出现了一些新问题、新情况。为统一裁判标准和执法尺度,市高院民一庭组织市一、二、三中院及部分基层法院民庭召开了专题座谈会,经充分深入讨论,就该类案件审理中的相关法律适用问题,形成以下纪要内容:

     一、符合房屋现售条件的商品房预售合同的效力
     出卖人未取得商品房预售许可证明即签订预售合同转让房屋,在一审法庭辩论终结前房屋已经竣工验收合格的,可以认定为商品房现售,当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的,不予支持。

     二、预约合同的效力和履行
     当事人以出卖人在签订预购书、购房意向书等预约协议时未取得商品房预售许可证明为由,要求确认预约协议无效的,不予支持,但预约协议被认定为商品房预售合同的除外。
     预约协议订立后,当事人一方无正当理由拒绝签订房屋买卖合同,守约方起诉要求法院强制违约方订立买卖合同的,一般不予支持。

     三、基于假按揭签订房屋买卖合同的效力
     当事人为套取银行贷款虚构房屋买卖事实订立买卖合同,双方并无买卖房屋的真实意思表示,房屋买卖合同无效。当事人尚未还清银行贷款的,对于合同无效的法律后果可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条的规定处理。

     四、房屋买卖中阳合同的效力
     当事人在房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格,该价格条款无效,但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由,要求确认买卖合同全部无效的,不予支持。
     当事人对房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)的效力及履行存在争议,经审查其名为房屋买卖,实为赠与等其他法律行为的,应根据隐藏法律行为的性质进行处理。

     五、购房指标转让合同的效力
     当事人签订合同将房屋(包括拆迁安置用房等)的购买指标转让给他人,当事人一方主张转让合同无效的,一般不予支持,但当事人转让经济适用住房等政策性保障住房购房指标的除外。

     六、无权处分合同的效力和履行
     夫妻一方未经另一方同意,以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋,当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的,不予支持。
     前款房屋已经交付但尚未办理过户登记,不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得构成要件,买卖合同构成法律上的履行不能,买受人要求继续履行买卖合同办理房屋过户登记的,法院应当释明买受人可以主张解除合同,经释明买受人坚持不变更诉讼请求的,应当判决驳回其诉讼请求。房屋买卖合同解除的,善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。
     前款房屋已经过户登记到买受人名下,但不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得其他构成要件,夫妻另一方依据该规定要求追回房屋的,应予支持。
     “善意”的判断时点以买受人申请过户登记时为准。

     七、房屋共有权利人的诉讼地位与责任承担
     夫妻一方转让登记在自己名下的法定共有房屋,买受人要求继续履行合同办理房屋过户登记,法院应当对出卖人(登记方)的行为是否构成无权处分或无权代理进行审查,并释明买受人可以申请追加夫妻另一方作为共同被告或第三人参加诉讼,买受人不申请的,法院可以通知夫妻另一方作为无独立请求权第三人参加诉讼。夫妻另一方以出卖人构成无权处分为由要求追回房屋的,可以作为有独立请求权第三人参加诉讼。夫妻另一方向法院表示同意出卖人转让房屋的,可以不追加其参加诉讼。
     经审查夫妻另一方追认出卖人的处分行为或有证据证明其以自己的行为同意履行的,构成对房屋过户登记债务的加入,应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续;出卖人的行为构成《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第17条第(2)项或《民法通则》第66条第1款规定的,该买卖合同对夫妻另一方具有约束力,应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续。

     八、冒名签订房屋买卖合同的效力
     出卖人冒用房屋所有权人名义(如伪造所有权人身份证明、找相貌近似者冒充所有权人交易等)擅自转让房屋,可以参照《合同法》第48条无权代理的规定认定房屋买卖合同无效,该合同对房屋所有权人没有约束力,但买受人有证据证明构成《合同法》第49条规定表见代理的除外。
     买受人信赖出卖人享有代理权法律外观的形成系不可归因于房屋所有权人的,不构成前款规定的表见代理。

     九、连环买卖中的合同效力
     房屋连环买卖中,前一手房屋买卖合同被确认无效,并不必然影响后一手房屋买卖合同的效力,法院应当根据后一手买卖合同是否存在其他法定无效情形予以认定。但后一手买卖合同的买受人能否取得房屋权利,应当依据《物权法》第106条关于善意取得的规定进行处理。

     十、借名买房的认定和处理
借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼,要求确认房屋归其所有的,法院应当向其释明,告知其可以提起合同之诉,要求出名人为其办理房屋过户登记手续。
     《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第16条规定中的政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。借名人要求办理房屋过户登记手续,经审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日(含)之前签订的,可以参照前述指导意见第6条第2款的规定处理。
     房屋腾退纠纷中,被告方以双方之间存在借名买房关系作为抗辩的,法院应当释明其可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续,当事人坚持不反诉的,应就其抗辩是否成立进行审理并作出判定。

     十一、请求合同继续履行的处理
     当事人要求继续履行房屋买卖合同,但诉讼请求中没有具体履行内容的,法院应当向当事人释明,要求其变更诉讼请求明确具体履行内容,如支付购房款、交付房屋、办理房屋过户登记等,并告知仅判决继续履行合同存在履行内容不明确无法执行的风险;当事人坚持不变更的,可以根据当事人的请求作出相应的判决,并告知当事人在履行中发生新的争议可就具体履行内容另行起诉。

     十二、商品房不符合交付条件的处理
买受人要求交付商品房,经审查房屋已经完工但未办理竣工验收手续,不符合法定强制性交付条件的,可以判决出卖人在合理期限内组织工程竣工验收,并将验收合格的房屋交付给买受人,但买卖合同存在永久性履行不能情形的除外。
     买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后,又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的,不予支持,但买受人有权要求出卖人依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件,并主张因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失。
     商品房买卖合同示范文本约定出卖人“于房屋实际交付之日起三十日内支付违约金”,出卖人实际逾期交付房屋的,买受人应当依合同约定的履行期限主张逾期交房违约金;房屋逾期尚未实际交付,买受人主张逾期交房违约金,出卖人以合同约定的履行期限尚未届至为由提出抗辩的,不予采信。

     十三、买受人拒绝接收商品房的处理
出卖人交付的房屋符合商品房买卖合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准,买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋,并要求出卖人承担逾期交房违约责任的,一般不予支持,但买受人确有证据证明房屋在交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的除外。买受人接收房屋不影响出卖人对房屋的质量瑕疵承担保修义务。

     十四、因“出卖人原因”未办理房屋过户登记的认定
     商品房买卖合同约定买受人委托出卖人代为办证,出卖人未在合同约定或法定办证期限内将房屋过户登记到买受人名下,并通知买受人领取房屋权属证书的,应当承担逾期办证的违约责任,但出卖人有证据证明办证逾期系因买受人未缴纳办证所需相关税费或提供相关证明等自身原因造成的除外。
     商品房买卖合同未明确约定出卖人代为办证的,出卖人仍负有为买受人办理房屋过户登记的义务,即出卖人应当在合同约定或法定办证期限届满的三十日前,完成房屋初始登记并将协助办证所需的必要证明材料备齐提交房屋登记机关,且依合同约定或其他合理方式告知买受人可以自行申请房屋过户登记。出卖人未履行上述义务的,应当承担逾期办证的违约责任。
     因行政部门原因导致买受人未能在合同约定或法定期限内取得房屋所有权登记的,可以根据其影响程度减轻或免除出卖人的逾期办证违约责任。

     十五、对待给付义务的同时履行
     买受人要求出卖人交付房屋或办理房屋过户登记,经审查合同约定买受人支付剩余购房款的义务先于或与出卖人的交房、过户义务同时履行,且买受人同意依约支付剩余购房款但出卖人拒绝受领的,法院应当向出卖人释明可以反诉要求支付剩余购房款,经释明出卖人坚持不反诉,仅以买受人未支付剩余购房款作为拒绝履行抗辩的,法院应当依据买受人的诉讼请求判决:“出卖人在买受人依合同约定支付剩余购房款时,交付房屋、协助买受人办理房屋过户登记手续”。

     十六、一房数卖中买受人的权利顺位
     一房数卖中的数个买受人均要求继续履行房屋买卖合同的,应当依据《全国民事审判工作会议纪要》第二部分第(二)方面、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第13条的规定确定权利保护顺位。在房屋查封期间占有房屋的买受人,其权利不能对抗在先查封房屋的买受人;办理商品房预售合同备案或房屋网签手续买受人的权利,不能对抗合法占有房屋的买受人。
     买受人要求办理房屋过户登记的案件中,法院应当告知其可以申请对房屋采取保全措施,法院在必要时可以在查封房屋处张贴封条或者公告,并提取保存有关财产权证照。

     十七、第三人过户登记请求权的行使
     房屋买卖合同中约定出卖人应向买受人指定的第三人办理房屋过户登记手续的,该第三人有权直接要求出卖人办理房屋过户登记;买受人也可以要求出卖人向其指定的第三人履行合同义务,但第三人拒绝受领的除外。

     十八、出卖人死亡后房屋买卖合同的履行
出卖人在签订房屋买卖合同后死亡,买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产范围内继续履行合同债务,交付房屋并办理房屋过户登记。法院应当依据买受人的诉讼请求判决:“出卖人的继承人协助买受人办理房屋过户登记手续”。

     十九、房屋涨价损失与一倍赔偿的并用
     出卖人具有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条规定的违约情形,导致商品房买卖合同解除,买受人要求同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍损失的,可予以支持,但合同另有约定的除外。出卖人有证据证明两项赔偿数额相加过分高于买受人所受实际损失的,可以酌情降低赔偿总额。

     二十、同时主张逾期交房、办证违约金的处理
     出卖人存在违反房屋买卖合同约定逾期交房和逾期办证的违约行为,买受人同时主张上述两项违约金的,可予以支持。出卖人主张两项违约金相加数额过高的,法院可以综合买受人所受实际损失、出卖人的过错程度、是否使用格式条款等因素,对于违约行为重复期间的违约金,择一高标准予以支持。
     商品房买卖合同约定出卖人逾期取得初始登记和逾期办理过户登记应当支付违约金,买受人同时主张两项违约金的,依前款原则处理。

     二十一、逾期办证违约金过高的判断标准
出卖人主张房屋买卖合同约定的逾期办证违约金数额明显过高,经审查买受人实际损失无法确定的,法院可以买受人已付购房款为基数,在日万分之三的标准范围内对违约金数额进行调整。

     二十二、违约金分别主张与分段主张的调整
     房屋买卖合同纠纷中,出卖人以买受人主张的违约金数额过高作为抗辩的,应区分以下情形处理:
     (一)出卖人存在多项违约行为,买受人分别提起诉讼主张违约金,前诉法院已经做出处理的,后诉法院应当综合考虑前后案件的具体情况、买受人的实际损失、前诉案件的赔偿数额等因素综合确定赔偿数额。
     (二)买受人就出卖人的同一违约行为分段起诉主张违约金,前诉法院已经确定出卖人支付违约金,出卖人有证据证明前诉案件确定的违约金数额加上买受人在后案中主张的违约金数额过分高于其所受实际损失的,应当判决部分驳回直至全部驳回买受人的诉讼请求。
     (三)买受人就出卖人的同一违约行为先后主张迟延履行违约金和解除合同违约金,前诉法院已经确定出卖人承担迟延履行违约金的,后诉法院在支持解除合同违约金时,应当扣除出卖人已经承担的迟延履行违约金的数额。

     二十三、违约金诉讼时效的认定
     房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为数额确定的一次性违约金的,诉讼时效期间从合同约定的义务履行期限届满之次日起算;约定违约金为按日(月)计付的继续性违约金的,以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效,当事人在诉讼中提出时效抗辩的,违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形的,适用《民法通则》关于诉讼时效中断或中止的相关规定。

     二十四、民间借贷与代理售房的处理
     民间借贷关系的借款人在借款时出具委托书,授权贷款人(或其指定的第三人)出售借款人的房屋,贷款人(或其指定的第三人)在借款人未偿还借款的情况下,以借款人名义转让其房屋,借款人主张买卖合同无效的,一般不予支持,但贷款人与买受人存在恶意串通行为,或者买受人明知或应当知道代理人实际没有代理权或滥用代理权的除外。贷款人应当将收取的购房款扣除贷款本金、合法利息等后剩余的款项及时退还给借款人。
     借款人认为合同约定的房屋转让价格明显过低,显失公平的,可以依据《合同法》第54条第1款第(2)项的规定行使撤销权。转让价格是否明显过低的标准可以参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第19条的规定予以确定,即合同约定的房屋转让价格达不到当时交易地的市场交易价百分之七十的,一般可以视为价格明显过低。
     法院应当严格审查授权委托书的内容、买卖合同的订立和履行是否符合市场交易习惯、买受人是否实际支付购房款并实地查看房屋、买受人的身份等因素综合予以认定。

     二十五、民间借贷与以房抵债的处理
     当事人在民间借贷债务履行期限届满前签订合同约定,借款人逾期不偿还借款即愿意以自己所有(或经第三人同意以第三人所有)的房屋抵偿归贷款人所有,该合同实为基础借贷债权的担保,应当根据当事人的真实意思表示认定双方之间系民间借贷法律关系。贷款人可以选择行使以下权利:
     (1)贷款人依原基础借贷法律关系主张偿还借款的,应予支持;
     (2)贷款人在履行清算义务的前提下,要求借款人办理房屋过户登记手续的,应予支持。房屋价值超过担保基础借贷债权(贷款本金、合法利息等)的,贷款人应将剩余款项返还给借款人。房屋价值以贷款人要求借款人办理房屋过户登记时予以确定。
     当事人在民间借贷债务履行期限届满后签订合同约定以房抵债,性质上属于债务履行方式的变更,贷款人要求继续履行合同办理房屋过户登记手续的,应予支持。借款人认为抵债价格明显过低,显失公平的,可以参照本纪要第24条第2款规定处理。

     二十六、以房抵债与调解
     当事人以债务纠纷诉至法院,在诉讼中自愿达成以房抵债协议的,各级法院应当严格依据《最高人民法院关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》的相关规定,加大对可能出现的虚假诉讼案件的审查力度,对抵债协议的内容一般不出具正式调解书予以确认,确实需要出具正式调解书的,应当报经所在法院主管副院长或庭长审核。
     二十七、适用范围
     本纪要中的房屋买卖合同,未在表述中指明仅适用于商品房买卖的,即包括商品房买卖和存量房买卖,但不包括农村房屋买卖。
                                                       二○一四年十二月十六日
 
 
 

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