房地产合作开发的模式

一、开发模式汇集

二、联建

    是指至少有一方具有房地产开发经营资质的多方主体，以土地使用权、资金等作为出资，以入股、合资等形式进行合作，共同办理房屋建设立项、共同开发经营、共担风险、共享利润的一种合作建房模式。在投资方式上，一方（或几方）出地、一方（或几方）出钱，也可以是各方共同“出地”、“出钱”；在对外名义上，因办理了土地使用权人变更手续，此后所有的招投标、报建、施工、峻工验收以及申报房地产项目的权利人均以联建双方的名义办理。在风险分担方面，共担风险、共享利润；在收益分配上，可以直接分配建成的房屋，也可以是分配出售房屋所取得的价款。

这种形式的合作需要办理土地使用权人变更手续，较为复杂。另外需要注意的是，凡是涉及土地使用权转让、过户问题，都需要注意《城市房地产管理法》第三十九条的规定。

  第三十九条　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

图示如下：

三：参建

     在合作过程中，一般以土地持有方的名义对外经营，另外一方隐名不对外表现；凡是涉及到招标、报建、施工、验收以及申报等对外的工作，全部由土地持有方来完成，该合作模式下，出资方一般隐藏在出地方背后，收益分配上主要是分配已经建成的房屋。

四、成立项目公司的合作模式

    成立项目公司的合作模式事实上是一种法人合作，合作双方组建新的法人单位，并对新的法人单位进行出资，同时，将土地使用权过户到新的项目公司名下，以新的法人单位进行项目的立项、规划、报批、报建、建设、验收等所有程序，最终完成项目的开发并获取投资回报的一种模式。依据《公司法》、《物权法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律及条例，拥有国有土地使用权的主体可以以国有土地使用权作价出资与其他主体合作成立新公司，并将国有土地使用权变更登记到新公司名下，以新的合作法人单位进行开发。

根据《房地产开发企业资质管理规定》规定，房地产开发企业（即项目公司）应当按照规定申请核定企业资质等级，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务，因此新成立的项目公司必须先行申请办理房地产开发建设资质；

以国有土地使用权作价入股，应满足《城市房地产管理法》第三十九条的规定，即未开发完成投资总额25%的国有土地使用权，不得转让，也不得作价入股新项目公司（此点尚存争议）；三是土地使用权作价入股涉及的税费问题，根据现有规定，此过程涉及承担的税种可能包括增值税、土地增值税、印花税及契税等。

    根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，依法作价入股、合资、合作开发经营房地产。和《中华人民共和国公司法》第二十七条，股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资，的规定，拥有土地使用权的一方以土地使用权作价入股是注册资本出资的一种法定形式，但需办理土地使用权变更登记手续。

国土资源部相关答复显示“以国有土地作价入股，《公司法》等法律虽规定可以‘以土地使用权出资’，但是，同时也要满足《城市房地产管理法》第三十九条的规定，对于未开发完成投资总额25%的国有土地使用权变更登记到新公司，这样的做法当前一般不予受理”。

五、入股合作模式

股权合作模式是实操中经常采用的模式，操作相对简便，责权较明晰。股权合作还可以分为股权转让和定向增资扩股两种方式（该方式建立在出地方公司具有房地产开发资质的基础上）。

股权转让，也被称为“买旧股”，是出资方购买出地方公司现有股东的股权，从而成为土地权属公司的新股东，股权转让价款支付给原有出让股权的股东，并不用于项目的投资。操作时应向目标公司作细致的尽职调查工作。

增资扩股，该方式也被称为“买新股”，是出资方出资购买出地方公司新增加的股权，从而成为土地权属公司的新股东，股权转让价款支付给增资扩股的公司，可用于项目投资。此种方式，债务公司以定增方式吸收债权人作为其新的股东，引入资金启动项目，并约定在最终利润分配上实现各方的利益诉求。
 

适用的法律

1、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》

三、合作开发房地产合同纠纷

第十四条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

第十五条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。

当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。

第十六条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。

第十七条投资数额超出合作开发房地产合同的约定，对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定;因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的，按照约定的投资比例确定;没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。

第十八条房屋实际建筑面积少于合作开发房地产合同的约定，对房屋实际建筑面积的分配比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定;因不可归责于当事人的事由或者当事人过错无法确定的，按照约定的利润分配比例确定。

第十九条在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理;已经受理的，驳回起诉：

(一)依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准;

(二)房地产建设项目未取得建设工程规划许可证;

(三)擅自变更建设工程规划。

因当事人隐瞒建设工程规划变更的事实所造成的损失，由当事人按照过错承担。

第二十条房屋实际建筑面积超出规划建筑面积，经有批准权的人民政府主管部门批准后，当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的，按照约定的利润分配比例确定。对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照约定的投资比例确定;没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。

第二十一条当事人违反规划开发建设的房屋，被有批准权的人民政府主管部门认定为违法建筑责令拆除，当事人对损失承担协商不成的，按照当事人过错确定责任;过错无法确定的，按照约定的投资比例确定责任;没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定责任。

第二十二条合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润。

第二十三条合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的，不予支持。

第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。

第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。

第二十六条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。

第二十七条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。

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